物业服务合同

  委托方(以下简称甲方)：xx市xx小区业主委员会

  住所地：xx市xx小区1号楼;联系电话：xxxx-xxxxxxx

  电子邮箱：

  受委托方(物业管理企业，以下简称乙方)：

  住所地： 联系电话：

  电子邮箱：

  甲方通过(□招投标，□协议选聘)方式将xx市xx小区(物业名称，以下简称本小区)委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方代表本小区全体业主与乙方达成以下合同条款。

  第一条本合同所涉及的物业基本情况

  物业类型：住宅小区

  座落位置：xx市xx园区xx大道27号

  总占地面积约11.63万平方米;房屋总建筑面积约31.7万平方米，其中：住宅约22.64 万平方米，计1883套;会所约5305平方米，物业管理用房998.79平方米，地下车库约6.17万平方米(1995个车位，其中人防车位369个)

  第二条委托管理服务期限：暂定1年，自20xx年月日起至年月日止。物业管理圈。合同期满，如果乙方服务良好，经双方协商一致可以续签合同。

  第三条本合同签订后,乙方应在本小区内设立物业管理服务中心负责本物业的日常管理工作,并按照合同要求委派有岗位资格要求的人员开展物业管理相关服务工作。人员配置达到附件1的要求。

  第四条甲方委托乙方物业服务范围、内容。

  乙方提供下列物业管理服务事项，其受益人为本小区的全体业主和物业使用人：

  物业服务公司提供下列物业管理服务事项，其受益人为本小区的全体业主和物业使用人：

  (一)包括但不限于本小区房屋楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库等房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理(大中修、更新、改造等除外);

  (二)包括但不限于本小区公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供配电设施、照明设施、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、标示牌、公告栏、建筑小品、景观水系、公共健身设施、运动设施、围墙等物业管理区域共用设施设备的运行、维修、养护和管理(大中修、更新、改造等除外);

  (三)本小区公共环境卫生维护，包括但不限于业主共用的公共走廊、楼梯、公共卫生间、业主公共活动室、公共车库、车棚、房屋建筑物墙面等共用部位，区内道路、广场、绿化带、水景、篮球场等公共场所、雨、污水井、沟渠、文娱器材、建筑小品、信报箱、宣传栏等公共设施的清洁卫生及区内垃圾的收集、清运等。(业主专用部分清洁除外)

  (四)本小区公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理;

  (五)本小区安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、区内安全巡视、门岗执勤、消控室值班、消防安全检查、消防安全设施维修维护、保养、消防安全教育、消防安全演练、安全紧急情况处置等;

  (六)本小区内及大门出入口交通和车辆停放秩序的管理;

  (七)本小区内物业使用禁止性行为的管理;

  (八)本小区业主装修管理;

  (九)本小区物业档案资料的保管;

  (十)本小区公共用水用电费用的代收代缴;

  (十一)本小区社区文化活动的开展及业主公共活动室的日常管理;

  (十二)协助业主委员会做好其他本小区管理服务事项。

  乙方应全权负责本小区物业服务管理工作，不得将服务工作转包，分包。

  经甲方书面同意，乙方可以将物业服务部分专项服务事项分包给专业公司进行负责。但乙方须对分包的专项服务向甲方及全体业主负责。

  第五条乙方提供的物业管理服务应达到本合同附件二所约定的目标。

  第六条物业服务用房的管理与使用

  本小区物业管理用房约998.79平方米，其中约569平方米(小区1号楼102室、8号楼101室)，由乙方在合同期内无偿使用。乙方使用期间产生的水电、燃气、网络等费用，由乙方缴交。未经甲方同意，乙方不得将上述房屋改变用途及借于他人使用。合同期满乙方需将使用权归还给甲方。其他物业管理服务用房的使用由甲方决定，乙方协助管理。

  第七条在委托物业管理阶段，乙方根据下述约定，收取物业服务费用。

  物业服务费

  1.住宅：1.5元/月/平方米(不含电梯维护保养、检测费，公摊水电费)。住宅业主房屋空置期间物业公共服务费，按上述标准百分之七十收取。

  2.会所：3元/月/平方米(不含电梯维护保养、检测费，公摊水电费)。

  3.地下车位物业服务费：30元/月/个(含车位清洁、设施日常维修、车库公共水电能耗等费用)。

  物业服务费实行包干制。由物业服务公司直接向房屋所有权人收取，每次收取最长不得超过12个月的费用。

  第八条本小区内人防车位租金，地面车位租金，利用公共部位、公共设施经营等收入归甲方所有，其中公共经营费用由使用人直接向甲方缴纳。甲方也可以委托乙方向业主或者使用人代为收取。具体由甲方根据实际决定。

  第九条本合同约定的物业服务费用包含以下等方面的支出：

  1、乙方服务人员工资、社会保险、福利等费用;

  2、本小区共用部位、共用设施设备日常运行、维修、维护保养费用;

  3、本小区清洁卫生费用;

  4、本小区绿化养护费用;

  5、本小区秩序维护费用;

  6、乙方项目管理处办公费用;

  7、乙方物业服务工具材料费用;

  8、本小区共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

  10、本小区业主社区文化活动费;

  11、本小区公共用水用电费用;

  12、乙方投入本小区服务使用的固定资产折旧费用;

  13、乙方物业服务人员服装及劳保用品费用;

  14、乙方企业管理费用以及本项目财务费用;

  15、乙方因本小区收费缴纳的法定税费以及合理利润。

  16、甲方委托专业审计机构对乙方收取费用进行审计产生的费用。

  17、甲方委托第三方对乙方服务进行业主满意度调查产生的费用。

  18、乙方因本小区物业服务产生的其它费用;

  物业共用部分、共用设施设备的大中修、更新和改造费用，由小区住宅专项维修资金支出的，不计入物业服务支出。

  第十条财务审计及第三方满意度调查。

  1、双方约定每年度由甲方聘请财务审计专业机构对乙方物业服务资金收支情况进行审计，聘请专业机构的费用，包含在乙方报价收取的服务费用之中，由乙方支付。应甲方要求进行的非年度例行审计，聘请专业机构的费用，由甲方承担。

  2、双方约定每年度由甲方聘请第三方对乙方物业服务进行业主满意度调查，聘请第三方的费用，包含在乙方收取的服务费用之中，由乙方支付。应甲方要求进行的非年度例行满意度调查，聘请第三方的费用，由甲方承担。

  3、上述费用年度不超过人民币伍万元，超过部分由甲方承担。

  第十一条乙方派驻的本小区项目经理为，身份证号码：。未经甲方同意，乙方不得擅自更换项目经理。项目经理不能胜任本项目管理工作的，乙方应在接到甲方通知之日起十五日内，更换项目经理。更换的项目经理资格不得低于本合同的要求，并需征得甲方的同意方可上岗。

  第十二条履约保证金

  1、本合同签订前乙方需向甲方缴纳人民币贰拾万元的履约保证金至甲方指定账户(户名;宿迁市恒大绿洲小区业主委员会，开户行： ，账号： )。

  2、乙方不缴纳履约保证金，视为乙方违约，甲方将拒绝与其签订委托服务合同。

  3、乙方不能按期保质保量完成合同约定内容或单方中止合同，除承担相关责任外，甲方有权没收合同履约保证金;

  4、 乙方同意甲方有权直接将履约保证金用于下列情况之一：

  (1)因乙方过错，造成甲方或者小区业主房屋及资产等损失赔偿;

  (2)因乙方不履行本合同义务，或履行本合同义务不符合约定，导致甲方需要委托或者已经委托第三人履行工作而产生的所有费用。

  (3)甲方对乙方的考核扣款费用乙方同意甲方直接从履约保证金中扣除。

  (4)甲方委托专业审计机构对乙方收取费用进行年度审计产生的费用。

  (5)甲方委托第三方对乙方服务进行业主满意度调查产生的费用。

  5、履约保证金不足以支付上述费用时，乙方应当自支付费用的不足部分。

  6、本合同至期限届满，或经双方协商一致，或出现法定事由，必须提前解除、终止本合同时，在本合同被解除、终止后30日内，乙方凭本项目(甲方、乙方、新服务方)三房移交材料至甲方处办理退付手续。如果乙方对服务缺陷不予更正，或不予甲方，新服务方办理移交手续，甲方有权扣除履约保证金。

  第十三条乙方对本小区的共用设施、共用部位不得擅自占用和改变使用功能，如因管理需要占用和改变使用功能，须征得甲方同意后报有关部门批准方可实施。

  第十四条利用本小区的共用设施、共用部位进行经营或者设置广告的，必须经甲方同意方可实施。乙方应协助甲方做好相关经营管理，未经甲方同意，乙方不得允许他人擅自利用本小区的共用设施、共用部位进行经营或者设置广告。

  第十五条物业服务检查与考核

  对乙方服务的检查和考核，甲方采取不定期抽查方式。

  1、甲方对乙方服务质量、服务标准、服务内容不定期进行抽查考核，发现乙方服务达不到本合同以及本合同附件要求的。按本合同及附件约定服务质量标准及考核细则进行扣款。扣款费用直接从乙方交纳的履约保证金中扣除。

  2、乙方服务过程中，小区业主及使用人有权对乙方的服务进行监督。业主向甲方反映发现的问题，经甲方核实后纳入甲方对乙方的检查考核。

  第十五条住宅专项维修资金的使用管理

  本小区住宅专项维修资金的使用按照国家、省、市有关法律法规规定执行。

  第十六条物业移交

  本合同开始前，乙方应与甲方办理接管移交手续，本物业服务合同期满或者乙方中途退出的，乙方应当在合同解除十日内，向甲方或者新选聘的物业服务企业移交下列资料：

  (一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、综合管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)房屋勘测成果报告;

  (六)物业管理用房、共用部位和共用设施设备资料;

  (七)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

  (八)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

  (九)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料，预收的各项物业费用交纳记录等资料;

  (十)物业管理所需要的其他资料。

  第十七条甲方相关的权利义务：

  1、依据国家物业管理相关法律法规，制定《管理规约》、《业主大会议事规则》、《小区管理公共制度》等文件，并在小区内向业主及使用人明示。

  2、审定乙方拟定的物业管理制度，并检查监督、考评乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

  3、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告。

  4、委托乙方负责对小区公共部位使用进行监督。

  5、审定乙方房屋及附属设施设备维修计划。

  6、当业主不按规定缴纳应交物业服务费用时，协助乙方催交。

  7、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、社区文化活动，相关费用由乙方承担。

  8、拥有对乙方的服务行为进行监督指导、要求乙方达到服务标准、制止乙方危害业主权益的行为、审定乙方重大管理措施等权利。有权对乙方向业主及物业使用人提供的特约有偿服务进行监督，并制止乙方乱收费、不合理收费等行为。

  9、有权根据物业委托服务合同的约定，对乙方物业服务质量进行检查，如发现有不符合标准之处，有权要求乙方即时进行整改。乙方未按要求及时进行整改的，甲方有权委托第三方进行整改，并加收20%管理费，因此产生的费用由乙方承担;

  10、根据合同约定及考评结果从乙方交纳的保证金中扣除乙方物业管理服务违约费用。

  11、法规政策规定由甲方享有和承担的其他权利和义务。

  第十八条乙方相关的权利义务：

  1、根据有关法律法规及本合同的规定，做好本小区物业服务工作。在本小区内设立专门机构负责本小区的日常管理工作，按合同要求配置相关人员，保证各岗位人员均有相关专业的合格上岗证书及其证书的有效性。

  2、严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。乙方有权制订各项经营管理办法、内部规章制度，自主开展各项管理经营活动，在合同期内盈亏自负，但不得损害甲方及业主、物业使用人的合法权益，获取不当利益。

  3、负责编制本小区房屋及附属设施、设备、绿化等年度维修养护计划，经甲方审定后由乙方组织实施。

  4、有权依照法律法规、本合同和《管理规约》、《业主大会议事规则》及相关文件，制定本小区物业管理制度，并有权对违反物业管理制度的行为进行处理。乙方制定的物业管理制度需提前报甲方审核同意，否则无效。

  5、接受甲方和业主、物业使用人的监督。

  6、建立本小区的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

  7、开展社区文化活动和便民服务工作。

  8、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、资料;移交本物业的公共财产。

  9、乙方管理期间有责任对该物业工程和日后管理中发现的问题及时向甲方提出，并向甲方提出合理的建议和意见。

  10、按照甲方的要求向甲方提交物业管理季度及年度报告以及提供相关资料。

  11、法规政策规定由乙方享有承担的其他权利和责任。

  第十九条考核

  对服务单位的考核采取甲方定期检查和不定期抽查的方式，甲方在检查中发现的问题，乙方现场管理人员应在考核表上签字确认，如若乙方管理人员不及时签字或拒绝签字确认，甲方一律视为乙方默认甲方的考核评分。

  考核甲方每季度组织不低于1次，如乙方连续2次考核不及格或者一个年度有3次考核不及格(考核得分在85分以下)则甲方可以与乙方解除合同，由此造成的一切损失均由乙方承担。

  具体考核细则见附件2.

  第二十条违约责任

  1、乙方服务内容、服务标准达不到本合同以及附件的约定，甲方有权要求乙方限期整改，乙方拒不整改的，甲方有权终止合同。因乙方服务未达到本合同约定的标准和内容，而造成的管理不善或重大过失等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。

  2、乙方服务管理不当被上级主管部门检查通报批评的，年度达到3次，甲方有权终止合同。

  3、乙方将全部物业管理业务转包他人的，甲方有权终止合同。并视为乙方违约，乙方应按合同总价的10%向甲方支付违约金。

  4、乙方有未征得甲方同意擅自将单项业务外包他人的;擅自改变物业服务用房用途的;擅自改变、占用公共设施、公共部位的;擅自利用公共部位、公共设施进行经营的等损害业主共同利益的;乙方需停止损害，赔偿损失，并需向甲方支付违约金5000元。从乙方履约保证金中直接扣除。

  5、甲方违反本合同以及附件的约定，造成乙方无法正常提供物业服务的，乙方有权要求甲方限期解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。

  6、乙方不按规定向甲方移交相关资料的，并需向甲方支付违约金5000元。

  第二十一条紧急避险和不可抗力

  1、为维护公众、甲方、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

  2、由于地震、风灾、水灾、火灾、战争，本项目不能完成或者不能使用，或其它不能预见的不可抗力事故，致使本合同任何一方不能履行本合同项下任何责任时，该方应立即用传真或其它迅速方式通知另一方，并在十五天内，提供该不可抗力事故详情的书面报告及不能履行理由的有效证明文件。双方在本合同项下的责任在不可抗力事故期内应自动相应延期履行，且双方不被视为违约，惟受影响一方应尽一切努力来终止或减少不可抗力事故的影响。按不可抗力事故对履行本合同的影响程度，由双方协商是否解除本合同，或者全部或部分免除履行本合同项下的责任。一旦不可抗力事故的影响消失，双方应立即继续履行本合同，否则作违约论。

  第二十二条其他约定

  3、本合同任何一方不可于合同期间或期满后向第三方透露由对方提供的任何资料，包括但不限于管理规约、制度、业主身份信息、联系电话或任何一方因本合同获得的经营状况及其他商业资料，除非事先获得对方书面同意。

  4、本合同在履行中如发生争议时，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方均有权向物业所在地人民法院提起诉讼。

  5、本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

  6、本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

  7、本合同组成：1、本合同及附件;2、甲方的招标文件;3、乙方的投标文件。

  8、本合同正本共页，一式五份，甲方执三份、乙方执二份，具有同等法律效力。

  9、本合同自双方盖章签字之日起生效。

  甲方：                        乙方

  代表人 ：                    代表人：

  签定日期：       年       月       日