业委会2023年详版工作计划

  xxx区业主委员会的正式成立，标志着我们在创建“文明小区”过程中向前迈进了一大步。业委会的成立将架起业主与社区居委会、物业服务企业的沟通桥梁，目标举全区之力朝着文明、健康、和谐、优美小区的蓝图前进。

  现将业主委员会奋斗目标和工作计划，向全体业主公布，并广泛征求业主意见，希望广大业主从大局出发，协助业主委员会完成“目标”和“计划”;并积极提出有“建树性”的意见和合理化建议，供业主委员会落实和参考。

  01 创建阵地打通桥梁

  根据xx区相关部门和社区指导意见，将xxx区打造成为xx区的“示范区”，推进小区精神文明建设稳步发展。

  业委会通过调研和优秀小区考察，根据小区整体规划和地理环境及部分业主代表意见，确定选址在9栋1楼架空层建设党支部、业委会办公场所(该栋位置居小区中央，符合社区统一打造“精神文明建设示范区”的要求和业主反馈信息方便快捷)。

  目前规划有党支部办公室、业委会办公室、监委会办公室、业主议事厅等功能，占地总面积为160平方米。

  xx物业服务有限公司预计投入建设资金20万元(计划2023年3月底全部完工)。

  02 摸家底控风险落实承接查验

  业委会摸清“家底”，才能当好“管家”，才能与物业公司签订客观公平、互惠互利的有效合同(计划2023年4月底前摸清家底)。

  承接查验移交资料如下：

  (一)物业管理区域划分资料;

  (二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图;

  (三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;

  (四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;

  (五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (六)业主名册;

  (七)物业管理必需的其他资料;

  (八)物业费用收支账目，债权和债务;

  (九)物业委托第三方管理的项目的合约;

  (十)物业接受业主托管的项目、资料及协议等。

  03 勤学习 奠基础 练内功

  业主委员会充分发挥团结协作精神，调动成员的主观能动性和增强“主人翁”意识。积极走访学习、考察优秀小区、交流先进的物业管理经验，并结合小区的实际情况，规范《章程》、完善《规约》、健全制度。

  同时，明确业委会成员内部职责分工和组织领导、拟定奋斗目标和工作计划、出台工作措施和完成时限等;实行逐级负责制，即成员岗位分工明确，各司其职、各尽其能，提高办事效率，炼好内功才能完成业委会的年度目标、季度计划、月工作安排、周日常工作的落实和明确完成的工作任务(计划2023年4月初完成建章建制工作)。

  04 公共收益 公开透明

  小区公共收益为全体业主共有。具体支配需召开业主大会，由全体业主参与决策。

  在小区业主大会、业主委员会成立前，根据《前期物业服务合同》的约定，物业受委托对共用部位、共用设备设施进行经营保管、代为管理小区的公共收益。业主大会、业主委员会成立后，业主大会可自行决定公共收益由业主委员会自行管理。

  目前，由于业委会刚刚成立，办公条件不具备、移交程序繁杂、业务工作欠熟悉，未开通银行对公账户，所以不能正常开展接收工作和履行业委会职责，资金暂时停留在物业服务企业财务账上(计划2023年4月底完成公共收益移交手续)。

  公共收益的用途，主要是用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。小区公共部分属于业主共同共有，依法享有共有和共同管理的权利，即包含小区公共部分的收益权利。如电梯广告费、摆摊设点的摊位费、云柜及驿站、饮水站、架空层等租赁费用的收支账目及明细，物业2023年3月底之前要向广大业主公示，接受全体业主的监督。

  05 签订合同 质价相符

  成立业委会首要任务是确定物业管理费收费的标准，变更《前期物业合同》。

  根据《中华人民共和国民法典》、《xx省物业管理条例》、《xx市物业管理办法》、《xx市物业服务收费管理细则》等相关法律、法规;在甲、乙双方自愿、平等、公平、诚信的基础上，重新签订《物业服务合同》，确保在“降费不降质”的基础上，让业主真正的当家做主和参与共管小区、掌控小区未来(业委会办公场所完成验收合格后协商合同。计划2023年5月底完成《合同》的签订)。

  06 共建共治 拓宽梯队

  针对小区防控面积大、居住人员多、情况复杂、难于管理等实际情况。业委会考虑建设小区“基层网络枢纽”，畅通沟通桥梁，拉近业主之间的距离，做业主的贴心人。

  业主委员会计划组建“网格员”共同参与共建、共治、共享的居民小区治理体系，由楼栋(单元)长和业主代表履行职责，主要负责协助业委会管理住户的一切日常事务。例如信息传达、政策宣导，楼栋长还担任联络员，主要任务是倾听、收集民意诉求，采用入户、自由闲谈和征求意见等形式，了解居民群众关心的热点、难点问题，及时向业委会提出建议和整改意见，便于业委会作出正确的判断和实际的工作落实(计划2023年4月底完成楼栋长推选工作)。

  07 完善门禁 守护平安

  由于目前小区一楼大厅还是使用淘汰的门禁磁卡，加上负一、二层无门禁，外来人员可自由进入，导致一楼大厅现有的门禁系统形同虚设，无疑存在重大安全隐患。

  目前新冠疫情仍然严峻，防止外来人员随意进入楼宇刻不容缓，杜绝非法分子趁机潜入作案和其它违法、违规行为，尽最大努力降低人为风险及安全事件，强化小区安防体系。

  业委会将积极主动参与门禁刷脸系统的设计、布点、选型工作;监督完善一楼大厅门禁刷脸改造工程、牵头完成负一、二层门禁刷脸系统，确保广大业主生命、财产安全(计划2023年7月底全部完成门禁系统)。

  08 增设监控 防范空抛

  高空抛物被称为“悬在城市上空的痛”。一直以来高空抛物行为倍受业主关注，作为城市不文明的行为的同时，它所带来的社会危害相当大，高空抛物一旦发生，不但会直接给受害人带来重大的伤害，如果无法确定抛物来源，同时也会间接的给其他业主带来精神压力和经济损失。

  我们从业主、物业管理和公安部门三个角度的需求进行剖析，直击痛点：“增设监控系统平台是最好的防范措施”。

  业委会将开展有选择性的考察活动，借鉴其它小区“高空抛物”做的比较好的成功经验，坚持“货比三家”不吃亏的原则，想方设法完成“高空抛物”监控系统，提升小区生活环境品质和空中安全(计划2023年底完成高空抛物监控系统平台)。

  09 优化照明 多彩生活

  业委会对小区照明实行小改小革和优化组合。在人流集中的娱乐中心区域，采用暖色灯光，满足业主和小孩活动的功能需求，再结合路灯冷色光的对比，展现灯光活力，激发人的活动欲望。

  小区步行道和景观区重点打造灯光效果，用冷色光营造月光效果，更贴近与自然的状态，带给人们轻松、惬意、悠闲的感觉。做到照明安全不摔跤、布局合理不碍事、光效舒适不刺眼，利用“光色”表现小区景观照明的特色(计划2023年底改造完工)。

  10 完善绿化畅享出行

  小区绿地是区内居民游憩、锻炼身体休闲、交流的良好场所，因此创造一个舒适、美观、休闲、有益于身心健康、充满活力的小区生态景观尤其重要。由于物业公司接管开发商绿化移交缺少前期介入，被动接管验收缺乏监督职能权。楼盘属分期开发，造成绿化分区交工，整体绿化验收业主没参与，存在绿化接管验收不合情，物业公司绿化养护履职不到位，业主爱护绿化意识淡薄，导致如下问题：

  (一)小区8、9幢属分期开发的收尾楼盘，由于交房晚和林邑新城楼盘施工影响，造成楼宇侧面绿化建设至今没按规划全面完工(物业在2021年6月份因业主绿化投诉，从小区内移植了树木和种植了草皮);两区相隔的栅栏、绿化施工等待林邑新城工程结束恢复植被(解决办法是对照相关部门绿化规划图，监督、参与承建开发商与林邑新城开发商协商完成绿化工程)。

  (二)建筑商为了省事，小区绿化带填入泥土较少，特别是草地泥土覆盖只有几厘米或更薄的种植土进行草坪建植，根本不利于植物生长。随着时间的推移，今年部分树木已出现干枯，草地出现大面积枯萎，各楼宇都出现不同程度的枯树，丧失了绿化效果。(计划2023年3月份预存泥土，4-5月份业委会监督开发商和物业公司按照原有的规划补栽树木和修复草坪)。

  (三)开发商在绿化施工时，绿化带未能铺设地下排水盲管，只安装少许给水系统，个别场地铺设了自动喷洒系统(8、9幢绿化带有少量自动喷洒装置)，造成今年夏天人力洒水保树不及时。(计划2023年7月全面监督物业改造绿化喷洒装置。存在的困难：自来水公司直供水压力较小，绿化供水会影响低楼层业主正常用水。改造增压管道服务绿化难度大、成本高。解决办法：绿化带自动喷洒时间改成凌晨1-5点应急解决)。

  (四)个别业主对绿化意识淡薄，爱护意识不强。认为小区绿化由物业公司养护，物业公司养护是应当和必须的，业主没有责任爱护绿地。因此，个别业主对小区绿化任意踩踏，往绿地中扔垃圾倒污水，在草坪中遛狗。特别是小孩子在绿化带嬉戏、玩耍、骑车损坏草皮和折断树枝(中央花园绿化带由于嬉戏，基本上无观赏植物存活)。希望广大业主提高绿化意识，自觉、自律、爱护小区一草一木，教育和引导小孩从身边的小事做起。爱护一片草地、一棵树苗、不攀树枝、不到花坛里面玩耍，爱护自己的家园人人有责。

  (五)小区现有的绿化设计我们无法改变布局，但是我们要在原有的绿化基础上，遵循“因地制宜、适地种树”的原则，确保现有植物的成活率，兼顾草坪的完整。目前物业对绿化带、树木几乎是“粗犷管理”和“靠天养树”，没有按时修剪造型、除草、施肥等工作。因此，业委会下步工作将采取对物业实行周期指标考核;并指派有经验的专业成员负责监督物业按时修剪、喷药、栽植、施肥等工作，同时加强物业园林人员基础培训、学会管理、识别、确认各种常见的病虫害等。全面细化绿化工作，做到细致入微，高标准、严要求，管理好千秋万代的绿化工程。

  11 建党支部 红色引领

  围绕基层党建工作，“红色引领”服务小区。

  建立党支部是为了有效服务业主，促进小区和谐和稳步发展;实施城市基层党建“红色引领”行动，全力推进居民小区党支部建设，让党组织成为业主的“主心骨”，是上级党组织的工作要求，是督促物业公司解决问题、工作落实到实处，同时指导、监督业委会依法依规开展工作，起到物业公司与业委会牵线搭桥的监督作用，促进小区健康持续发展(计划2023年7月前向街道办事处申请成立党支部)。

  12 法律顾问 规避风险

  业委会工作涉及到全体业主共同利益。许多工作要和相关部门和各方面打交道、处理关系，事务繁杂而专业，背后涉及的法律、法规、政策也很多。没有专业律师的参与，业委会工作很可能“跑偏”，导致全体业主利益受损。

  业委会既要保护全体业主的利益，也要保护好业委会成员的自身安全，绝不能“无知者无畏”，干到哪里算哪里。

  如果没有法律顾问支持，我们一定无法实质地推进《物业服务合同》的签订、其它重大事情和重大决策无法确保安全落地。有了专业的律师作为法律顾问，小区很多问题需要厘清头绪，区分轻重缓解，逐一设法破解。由律师担任业委会和业主大会的“保险带”、“安全阀”，全程把控好法律风险，为首届业委会正常履行职责保驾护航(计划2023年4月聘用法律顾问)。

  13 建设架空层 丰富精神生活

  实现业主的梦想，那就是对富余的“建筑空间”实行计划改造，通过对架空层功能区的系统规划，为业主提供贴心服务;利用闲置的架空层改造“实用性”的活动中心，以“活动”联通沟通桥梁和发挥业主的互动性，为各年龄层次及爱好不同的业主提供丰富多彩的娱乐中心、运动场所、学习阵地等内容。

  在小区邻里之间打造一个公共的社交空间，让家人的生活不止局限于户内空间，有效延伸家人的生活品质。我们真诚希望在为业主提供活动的过程中，能使业主充分享受到“活动场所”带来的方便、温馨和阳光向上的品质小区，以“品质”促使我们小区房价持续升值。

  结束语：路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。

  业委会成立，只是一个开始，为小区走向“有效治理”努力创造“合法条件”，是万里长征的第一步，业委会工作任重而道远。建立业委会难，守业委会更难!

  由于业委会成员都是义务奉献，有的仅是他们的公益心、正义感和不屈服的精神，他们主动选择了小区的“责任”和“义务”;他们有工作、有家庭、有事业，时间和精力存在局限性，难免很多工作监督管理不到位，工作落实不及时。

  因此，希望广大业主多理解、包容、支持，共同努力和参入维护自己家园的权益中来。业委会、监委会、楼栋长、业主代表决心以身作则，根据小区实际情况，将工作分轻重缓急，有规划、有步骤，逐项逐条完善各项工作计划和实现奋斗目标。