某市涉外房地产企业税收情况调查分析

　　一、**市涉外房地产企业税收基本情况：

　　（一）登记情况：

　　XX年我市涉外房地产企业正式登记注册的有4户。至XX年，由于项目开发和销售完结，有两家企业停止经营，另外又有新注册的企业两家。故XX年登记户数仍为4户。注册类型均为外商投资企业。

　　（二）经济税源及入库税收收入：

　　XX年我市涉外房地产企业实现销售收入3721万元。XX年实现销售收入574万元。

　　XX年元至12月，我分局共计入库房地产行业税费350万元。其中：纯税收入344.87万元（营业税340万元、个人所得税2.41万元、印花税1.62万元、土地增值税0.84万元）。

　　XX年元至12月，我分局共计入库房地产行业税费180.10万元。其中：纯税收入169.90万元（营业税156.30万元、个人所得税3.02万元、印花税8.44万元、土地增值税2.14万元）。

　　二、**市涉外房地产企业趋势分析：

　　从调查分析的情况来看，我市房地产行业，尤其是涉外房地产行业发展呈以下几个趋势：

　　（一）在新一轮国家宏观调控政策尤其是金融紧缩政策出台后，首先减弱了住宅金融支持度。由于房地产行业融资渠道较为单一，对银行金融支持依赖度过高，金融紧缩之后将对房地产市场带来较大冲击，产生“急刹车”效应。

　　（二）随着经济的持续快速增长，房地产行业投资的速度明显过快。然而在缺乏决策层有效控管和指导的情况下，房地产投资的高速增长带来的影响和冲击相当严重。最直接的后果就是房地产的投资增长远远大于销售增长，只是商品房空置率上升，更深层次的后果则是造成房地产投资结构不合理，吸收了大量银行贷款的房地产业成为泡沫，税收自然呈萎缩状态。

　　（三）私有制股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限公司居多，约占全市房地产企业的80%左右。涉外房地产企业中更是100%的为私有性质，且销售和财务人员多为家族成员，纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。

　　（四）市区内房地产开发的重心转移。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关政策的不断规范，我是原有易开发资源逐渐萎缩。新项目开发地由西向东，逐渐由市中心转移向市区边缘城郊结合部，或地价相对便宜、房地产业尚在起步阶段的的县级区域，而且时间和项目都比较集中。在这个因素下对涉外分局的税收管理的冲击是最明显的。

　　三、涉外房地产企业在税收管理上存在的问题：

　　根据省局和市局的部署安排，我局对所辖房地产企业XX年度和XX年度税收管理情况进行了全面检查。从检查情况来看，主要存在以下几个方面的问题：

　　（一）因房地产企业自身原因，造成发展受阻。在涉外分局征管的四家房地产企业中，真正形成一定规模集约化产业化发展的只有华嵩置业有限公司，其他几家为“项目”公司，规模小，竞争和抗风险能力差，做完单一项目就陷入半关停状态。新增房产项目不多，部分在建房产项目还因受挫而停工。如招商国际房产公司就已处于停产状态而无税可交。

　　（二）纳税主观方面的因素：不少企业存在主观意识上的偷欠税收。部分企业将收取的房款在“预收账款”或“其他应付款”科目中长期挂账不做销售处理，通过推迟“预收账款”结转“销售收入”的时间，有意识地延缓销售收入的视线，影响纳税义务发生时间，造成营业税、所得税申报纳税滞后。另外还有企业提供虚假或不完整的销售面积、采取以物易物手段隐匿收入、假“代建”真开发等手段增加税务人员核算难度，达到少缴或不缴相关税款的目的。

　　（三）纳税客观方面的因素：企业帐务混乱。该行业大部分是私营经济性质，帐务设置不规范，没有专门的税收会计。虽然设置了帐务，但科目不齐全、核算不准确，基本上只将销售（预售）收入费用等进行了登记，而没有系统地核算和调整。另外，财务凭据以白条居多，甚至仅凭经理的一张便条就予以开支。帐务处理上的极不规范，使得税务检查有一定难度。

　　四、关于房地产税收征管方面的几点建议。

　　(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。

　　(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。

　　(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。

　　(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。

　　(五)完善规范二手房转让的登记、申报制度。针对二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。首先通过与房管部门的联系和配合，及时掌握二手房转让的纳税人及交易额的情况，规范卖房人的纳税申报制度，为下一步的税款征收提供依据；其次加大对房屋中介机构的管理，对二手房的交易活动进行全程监控。

　　(六)重点项目定期报告制度。对以地换房、旧城改造、开发规模较大，资金投入较多的项目，实行定期向税务主管部门报告制度，便于税务机关及时掌握开发情况，结合具体情况适时地调整征管办法。