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非经出租人同意,房屋不能转租

非经出租人同意,房屋不能转租

  柳师傅和妻子是内地某市国有企业职工,前两年,夫妻双双下岗,生活一下子没了着落。

  柳师傅上有老下有小,生活的重担压得他喘不过气来。他与妻子商量今后的生计,决定夫妻到某沿海城市打工。

  1998年年初,柳师傅携妻子来到某沿海城市。初来乍到,经人介绍,柳师傅租了一处私房,与房主达成协议,租用房主的私房两间,租金每月300元,租期为一年,双方还到房管部门办理了登记手续。

  他们夫妻都在一家电器厂上班,希望以后能多挣点钱。可是没过几个月,电器厂以效益不好为由,裁减了部分员工,柳师傅的妻子被裁了下来,只好回老家。

  妻子走后,柳师傅觉得自己一个人住两间房太浪费,而租期又没到,于是将其中一间以每月两百元的价格租给了同厂的同乡。一来节省开支,二来也有个伴儿。

  没过多久,房主得知了此事,大为恼火,对柳师傅说要收回房屋,还要他赔偿损失。

  根据我国《城市房屋租赁管理办法》的规定,承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人,出租人可以从转租中获得收益。合同法第二百二十四条规定:“ 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。“

  由此,可以看出,房屋转租,应当订立转租合同,转租合同必须经原出租人书面同意,并按规定办理登记备案手续。也就是说,房屋转租须具备三个条件:(1)征得出租人的同意;(2)转租须签订合同,并办理登记备案手续;(3)转租的最后期限应在租赁期限内。其中征得出租人同意是前提条件,转租是对原出租人房屋的处分,只有征得出租人同意,其行为才有效。

  本案中的柳师傅未经房主同意,擅自将房屋转租他人,违反了有关法律的规定,出租人有权终止合同,收回房屋。如因此遭受损失的,可以要求承租人赔偿。

  房屋承租人在对房屋行使占有、使用权时,应当履行自己应承担的义务。转租房屋是承租人对承租房屋的一种处分行为,而承租人对房屋没有处分权,所以要征得出租人的同意,否则就侵犯了出租人的权益,其转租行为也是无效的。第三人租房前也应当了解房屋的具体情况,按照法定的程序办理,避免不必要的损失。

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