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签约后方知真实面积 房屋买卖合同可撤销

签约后方知真实面积 房屋买卖合同可撤销

  近一年来,法院受理的房屋买卖合同纠纷案件急速增加,其中不少纠纷是因卖房反悔而引起的。朝阳区法院近期审理了一起典型案件。

  86万元购买62.62平方米房屋

  经过双方及中介公司多次磋商,参照相同区域的房屋价格,裴女士与刘先生达成房屋买卖合同:刘先生将安贞里建筑面积为62.62平方米的住房以86万元的价格出售给裴女士;裴女士向刘先生支付了10000元定金;双方约定了房屋交付时间。

  之后,裴女士和中介公司一起开始办理房屋的过户手续,其中包括测绘部门所出具的房屋登记表。

  半个月后,测绘部门出具了房屋登记表。裴女士发现,房屋登记表上房屋的实际建筑面积为70.22平方米。中介公司将此情况告知了刘先生,根据规定,要求刘先生到原单位开具情况说明,配合办理过户手续。

  实测面积多出7.6平方米引纷争

  房子住了十几年,房产证上登记的房屋建筑面积就是62.62平方米,怎么会多出7.6平方米呢?这套房子是根据单位房改政策购买的,刘先生单位房管部门解释:在单位售房时,测绘部门出具的房屋登记表上的建筑面积,仅是房屋内的建筑面积,不包含阳台的7.6平方米。

  刘先生觉得,这7.6平方米是单位给自己的优惠,在与裴女士签订合同前,自己并不知晓,所以这合同自己签亏了。于是,刘先生要求裴女士按照合同约定的价格标准,再补房款104370元。裴女士认为,自己是整套购买房屋,在签合同时,双方并没有约定房款的单价;不应该因为房屋的实测面积发生变化,价款也发生变化。她拒绝增加房款。刘先生也没有向裴女士交付房屋。

  双方起诉:焦点在是否重大误解

  双方同时向法院提起诉讼。裴女士的诉讼请求是:要求刘先生继续履行合同,协助裴女士办理房屋权属转移登记手续,交付逾期交房违约金。

  刘先生的诉讼请求是:要求撤销双方在重大误解的情况下,签订的房屋买卖合同。

  案件争议的焦点,就是刘先生与裴女士是否是在重大误解的情况下,订立的合同。刘先生认为:自己签订合同时,是基于对房屋面积的错误认识而签订的。

  裴女士认为:本案所涉及的房屋面积发生变化,主要是因为计算方式及计算标准发生了变化,房屋的使用面积并没有任何变化,不属于法律规定的误解范围。即使是存在误解,房屋的面积出现11%-12%的差,未达到重大程度、造成较大损失。不同意刘先生的诉讼请求,要求刘先生继续履行合同,承担逾期交房责任。

  签约后才知事实应属重大误解

  法庭经审理认为:本案中,刘先生与裴女士签订合同时,确实没有具体约定房款的单价,而是确认了房屋面积与房屋的总价款。但根据房屋买卖的惯常方式,影响房屋总价款的因素,应该包含房屋的坐落位置、面积、朝向、楼层等因素,而决定房屋总价款的两大直接因素,就是房屋的每平方米的单价及房屋的建筑面积。房屋的建筑面积的确认,来源于产权证书的记载或测绘部门对房屋建筑面积的实测。

  刘先生与裴女士签订合同时,其知晓的房屋面积为62.62平方米,故与裴女士约定了房屋总价款86万元,这是基于对相同地段房屋单价的认识及房屋面积等因素所决定。而经过实测,诉争之房实际面积为70.22平方米,刘先生是在与裴女士签约之后,才得知此事实。因此,刘先生与裴女士所订的合同,是属于对房屋建筑面积错误认识基础上签订的,应属于重大误解而订立的合同。

  法院判决支持了刘先生的诉讼请求,驳回了裴女士的诉讼请求。

  因重大误解订立的合同可撤销

  法官提示:合同法第54条规定:因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。

  重大误解的构成要件有三条:

  1、误解的一方当事人因为误解做出了意思表示;

  2、误解的当事人对合同的性质、对方当事人的身份、标的物的情况、价款或者报酬等方面发生了重大误解;

  3、误解是由误解的一方当事人的过失造成,而不是因为他方的欺骗或者不正当影响造成的。

  [案评]我国的二手房市场,诞生的时间比较短;在这个市场的消费者对于二手房的买卖需知模糊;另外,我国长期处于计划经济时代,城镇人口房屋的来源基本上是福利分配的;故此造成房契与实际居所在数据上出现偏差;没有与时俱进~

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